下半年以來，土地市場流拍頻現(xiàn)，全國土地市場加速降溫。易居房地產(chǎn)研究院9月3日發(fā)布的《2018年8月份40城土地市場報告》顯示，8月，40個典型城市土地成交建筑面積環(huán)比小幅上漲，土地出讓均價連續(xù)5個月同比下跌，土地成交溢價率創(chuàng)39個月新低，多項指標增幅有所收窄。

    數(shù)據(jù)顯示，8月，全國土地市場成交面積整體平穩(wěn)。其中，一線城市土地成交面積環(huán)比增長18.7%，同比下降25.8%；二線城市土地成交面積環(huán)比增長38.3%，同比增長39%；三線城市土地成交面積環(huán)比下降24.3%，同比增長63.1%。

    從1至8月受監(jiān)測的40個典型城市土地市場成交數(shù)據(jù)來看，這些城市年初累計土地成交建筑面積31306.1萬平方米，環(huán)比增長17.9%，同比增長20.3%。從曲線看，目前已經(jīng)保持連續(xù)18個月的正增長態(tài)勢，但6月以來增幅明顯放緩，呈現(xiàn)降溫趨勢。易居研究院研究員沈昕分析稱，參考歷史規(guī)律，考慮到調(diào)控政策持續(xù)收緊、各地市場逐漸降溫和房企資金趨于緊張，房企購地節(jié)奏將有所放緩，全年40城土地成交建筑面積會略漲，但幅度不會太大。

    從土地收入來看，2018年1至8月，40個典型城市土地出讓金累計收入14778億元，同比增長10.9%。從40城年初累計土地出讓金收入同比增幅走勢來看，基本與40城年初累計土地成交面積一致，6月以來下跌趨勢較為明顯。

    與此同時，近期杭州等城市土地拍賣不斷遇冷，8月27日杭州集中出讓主城區(qū)三宗宅地，分別以3%、2%、0%溢價率成交，這是今年以來杭州土拍首次出現(xiàn)宅地同時低溢價成交現(xiàn)象。雖然杭州土地出讓金依然是全國最高，但從近期幾場土拍來看，溢價率較之前已大幅降低，部分地塊地價相比同區(qū)域前期地塊跌二三成，房企拿地趨于理性，土地市場降溫態(tài)勢明顯。

    8月，受監(jiān)測的40個典型城市土地成交溢價率為17.3%，與7月相比下降1.7個百分點，與去年同期相比下降20.9個百分點。需要指出的是，過去一年土地溢價率快速下滑，與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關(guān)。

    值得一提的是，8月，上海、深圳、青島等10個城市的溢價率為0%。沈昕分析認為，這主要是由于多地政府出臺了土地限價令，規(guī)定溢價率過高可終止買賣，這些城市基本都是此前的熱點城市，調(diào)控較為嚴厲?！邦A(yù)計未來幾個月40城土地成交溢價率將繼續(xù)下滑，按過去短周期規(guī)律來看，溢價率將會下滑至10%附近再企穩(wěn)。”

    另一方面，土地出讓均價已經(jīng)連續(xù)五個月同比下跌。8月，40個典型城市土地成交均價為4472元/平方米，環(huán)比下跌2.9%，同比下跌17.7%。沈昕分析認為，造成該現(xiàn)象的原因在于，一是整個土地市場降溫明顯，甚至多個熱點城市出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象；二是三線城市成交比重增加，成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了成交均價。

    綜合歷史數(shù)據(jù)，土地成交均價增幅自2016年9月達到峰值后便一路震蕩下跌。易居方面認為，預(yù)計2018年全年全國土地出讓均價仍將保持正增長，但增幅比2017年將有所回落。其中，受監(jiān)測的40個城市將全年保持同比下跌態(tài)勢。

    8月17日，住建部約談海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市主要負責人，要求嚴肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規(guī)范市場秩序，嚴厲打擊投機炒作，遏制房價上漲。

    “目前一線城市以及部分熱點的二線城市均出臺了較為嚴厲的調(diào)控措施，在部分城市供地量增加的情況下，成交面積有所上漲，但總體成交均價和溢價率維持在較低水平。三線城市的土地成交面積雖然出現(xiàn)較大的環(huán)比下滑，但是成交均價創(chuàng)新高，依然較為火熱?！鄙蜿勘硎?，在調(diào)控趨嚴和金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計全國的土地市場仍會逐漸降溫。

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